La Junta exige registrar la vivienda, acreditar unas condiciones mínimas de habitabilidad y respetar las restricciones que puedan establecer los ayuntamientos.
Poner un piso en alquiler vacacional en Andalucía no consiste únicamente en anunciarlo en una plataforma y empezar a recibir turistas. Los propietarios que quieran iniciar esta actividad deben cumplir las exigencias de la Junta, comprobar las limitaciones de su ayuntamiento y obtener la aprobación de la comunidad de propietarios cuando corresponda. Esta última autorización, obligatoria para las nuevas actividades en edificios sujetos a propiedad horizontal desde abril de 2025, exige una mayoría de tres quintos. Además, existen requisitos de superficie, equipamiento y atención a los huéspedes.
Cómo registrar una vivienda turística en Andalucía y qué documentos necesitas
El primer trámite autonómico para explotar una vivienda de uso turístico es presentar una declaración responsable ante la Junta de Andalucía. Se realiza por internet, mediante certificado digital, a través de la Oficina Virtual de Turismo. En ella, el titular declara que el inmueble cumple las condiciones legales para ofrecer alojamiento turístico.
Una vez presentada correctamente, la vivienda queda inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía y recibe un código identificativo. Su formato puede ser VUT/MA/00000, en el caso de Málaga, o VUT/SE/00000, para Sevilla. Este número debe figurar en la publicidad del alojamiento. La inscripción autonómica es gratuita, aunque no sustituye los permisos o requisitos urbanísticos municipales.
La Junta recomienda presentar junto a la declaración responsable la documentación acreditativa correspondiente. Entre los documentos principales se encuentran:
- Una nota simple informativa actualizada del Registro de la Propiedad.
- El certificado de aprobación de la comunidad de propietarios, cuando resulte exigible.
- El título jurídico que permita explotar el alojamiento, si quien gestiona la actividad no es su propietario.
- La documentación acreditativa de representación, cuando actúe otra persona.
- El certificado de empadronamiento cuando se alquile por habitaciones, además de los anexos de copropiedad que correspondan.
Si falta documentación requerida, la Administración puede conceder diez días hábiles para aportarla. Su falta de presentación puede dar lugar al procedimiento de cancelación de la inscripción. La declaración tampoco protege frente a un incumplimiento de las condiciones urbanísticas o de habitabilidad.
La comunidad de propietarios y el ayuntamiento pueden impedir el alquiler turístico
Desde el 3 de abril de 2025, los propietarios que quieran iniciar una actividad turística en un edificio sometido a propiedad horizontal necesitan autorización expresa de su comunidad. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen también tres quintas partes de las cuotas de participación. Este requisito refuerza la aprobación de la comunidad como condición para abrir nuevos alojamientos.
La norma contiene una excepción para quienes ya desarrollaban legalmente la actividad antes de su entrada en vigor y cumplían la regulación turística aplicable. Por ello, una vivienda turística antigua no tiene necesariamente las mismas exigencias de autorización que una nueva. También hay que comprobar los estatutos del edificio y las posibles prohibiciones o limitaciones aprobadas por la comunidad.
El ayuntamiento tiene igualmente capacidad para limitar estas actividades. El Decreto-ley andaluz 1/2025 permite, bajo determinadas condiciones, establecer restricciones por edificios, zonas o sectores. También contempla suspensiones temporales de licencias y declaraciones responsables municipales, cuando estén justificadas. Por eso, tener número de inscripción autonómica no permite ignorar el planeamiento municipal.
Además, las viviendas sometidas a un régimen de protección pública no pueden destinarse a alojamiento turístico mientras mantengan esa condición. Esta prohibición afecta a las viviendas protegidas, cuyo régimen es diferente del alquiler vacacional. Los interesados pueden consultar también las condiciones de vivienda protegida para conocer sus particularidades.
Los metros cuadrados y el equipamiento que debe tener un piso turístico
La normativa andaluza establece una superficie mínima construida de uso principal de 14 metros cuadrados por plaza de alojamiento. La vivienda debe contar, con carácter general, con al menos 25 metros cuadrados, salvo lo que determine el planeamiento urbanístico aplicable. Por ejemplo, un inmueble con 56 metros cuadrados de superficie computable no podría ofrecer más de cuatro plazas atendiendo únicamente a este criterio.
También existen límites de capacidad. Las viviendas turísticas completas pueden ofrecer hasta 15 plazas, mientras que las alquiladas por habitaciones tienen un máximo de seis. En ambos casos se permiten como máximo cuatro personas por habitación. Cuando la capacidad supera cinco plazas, se exigen dos baños, y cuando supera ocho, tres.
La vivienda debe estar amueblada, disponer de agua corriente y electricidad y contar con equipamiento suficiente para los huéspedes. La refrigeración es obligatoria si funciona durante los meses de mayo a agosto, mientras que la calefacción se exige cuando presta servicio entre diciembre y marzo. Se requieren también elementos de seguridad como detector de humo, extintor y botiquín, además de ventilación y condiciones adecuadas en dormitorios, cocina y baños.
Las obligaciones del propietario después de registrar la vivienda turística
La inscripción no termina con las responsabilidades del titular. Las viviendas turísticas tienen que facilitar un teléfono de atención disponible durante las 24 horas, limpiar el alojamiento entre estancias y disponer de hojas oficiales de quejas y reclamaciones. También deben informar a los huéspedes de las normas de convivencia, las restricciones de ruido y las condiciones de uso de las instalaciones.
Otra obligación consiste en cumplir las normas de registro documental y comunicación de viajeros. El Ministerio del Interior dispone de la plataforma SES.HOSPEDAJES, utilizada para las comunicaciones exigidas a quienes prestan servicios de hospedaje. Además, los ingresos deben declararse conforme a la normativa fiscal aplicable y emitirse factura cuando exista obligación legal.
Existe una diferencia importante entre el registro andaluz y el estatal. El Tribunal Supremo anuló en mayo y junio de 2026 disposiciones esenciales del Real Decreto 1312/2024 que regulaban el Registro Único de Arrendamientos y su procedimiento de inscripción. Sin embargo, la anulación del registro estatal no elimina la obligación de registrar las viviendas turísticas en Andalucía ni las normas municipales y comunitarias.
Quienes exploten alojamientos turísticos sin presentar la declaración responsable autonómica se exponen a procedimientos sancionadores. La Junta considera esta situación una actividad clandestina, tipificada como infracción grave en la Ley del Turismo de Andalucía. Antes de anunciar una vivienda, lo recomendable es comprobar su viabilidad urbanística, los acuerdos comunitarios y las condiciones exigidas para su inscripción.
