El Real Decreto-ley 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre y crea prórrogas anuales de hasta dos años para determinados alquileres de vivienda habitual.
El alquiler de miles de hogares ha entrado desde el 1 de octubre en un nuevo marco temporal. El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, permite a determinados inquilinos solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades. El máximo será de dos años adicionales. Para acceder a ella deberán estar al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
Qué inquilinos pueden pedir hasta dos años más de alquiler
La medida afecta a contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y vigentes cuando entra en vigor el decreto. También debe encontrarse el contrato en alguna de las situaciones temporales previstas por la norma. Para entender estos plazos resulta útil conocer las prórrogas legales del alquiler reguladas por la LAU.
El BOE establece estas condiciones principales para solicitar la ampliación:
- El contrato debe ser de vivienda habitual y estar sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Tiene que estar vigente el 1 de octubre de 2026.
- Debe finalizar el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 antes del 31 de diciembre de 2028, o encontrarse en los restantes supuestos de prórroga contemplados.
- También puede afectar a contratos que terminen su prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2.
- La norma contempla igualmente determinados casos de tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil.
- El inquilino debe encontrarse al corriente del pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
- La ampliación tiene que solicitarla el arrendatario. No se aplica automáticamente.
La extensión se concede por periodos anuales y puede llegar a un máximo de dos años adicionales. Durante ese tiempo continúan aplicándose los términos y condiciones del contrato que estuviera en vigor. La nueva medida es distinta de otras formas de permanencia del inquilino ya contempladas por la normativa de arrendamientos.
Cuándo puede el propietario rechazar la nueva prórroga
Cumplir los requisitos no significa que el arrendador esté obligado a aceptar la ampliación en cualquier circunstancia. El decreto establece varias excepciones. Una de ellas aparece cuando propietario e inquilino pactan otras condiciones o suscriben un nuevo contrato.
El propietario también podrá recuperar la vivienda cuando haya comunicado su necesidad de ocuparla para sí o para sus familiares en las condiciones legales previstas. La causa deberá ser real y acreditada. Además, esta prórroga extraordinaria es incompatible con la del artículo 10.3 de la LAU, que tendrá aplicación preferente. Tampoco procede cuando ambas partes acuerden renovar o firmar otro contrato con una renta al menos un 5% inferior a la vigente.
El límite del 2% no se aplica igual a todos los alquileres
El Real Decreto-ley incorpora además una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones anuales de renta. Afecta a contratos sujetos a la LAU cuya anualidad se cumpla entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
Si la renta ya supera el límite máximo correspondiente del sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento alguno. En los restantes casos, propietario e inquilino pueden negociar una nueva actualización. Si no alcanzan un nuevo pacto, el aumento aplicable no podrá superar el 2%. Esta regulación recupera temporalmente una medida similar a la que contempló el anterior decreto de vivienda de marzo de 2026.
Las solicitudes del anterior decreto pueden seguir siendo válidas
El texto incluye una disposición específica para quienes ya solicitaron una prórroga durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026 de marzo. Las solicitudes o comunicaciones efectuadas válidamente bajo aquella norma se consideran formuladas y no necesitan repetirse. Cuando termine aquella ampliación, una nueva solicitud deberá ajustarse al Real Decreto-ley 26/2026.
La nueva norma está vigente desde el 1 de octubre de 2026. Al tratarse de un real decreto-ley, deberá someterse al Congreso dentro del plazo constitucional de treinta días para que la Cámara se pronuncie sobre su convalidación o derogación. Ese trámite no impide que sus medidas sean aplicables mientras permanezca vigente.
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