El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales puede bajar del 7% al 3,5% para determinados compradores. La edad, la situación familiar y el valor de la vivienda determinan el ahorro.
Comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía durante 2026 puede resultar más barato gracias a los tipos reducidos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Aunque el porcentaje general es del 7%, determinados compradores pueden pagar únicamente el 3,5%, mientras que otras adquisiciones de vivienda habitual tributan al 6%. La Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía regula estas ventajas fiscales, que permiten ahorrar miles de euros siempre que se respeten los límites económicos y los requisitos establecidos.
Los menores de 35 años y las familias numerosas pueden pagar un ITP del 3,5%
Los jóvenes menores de 35 años pueden beneficiarse del ITP reducido del 3,5% cuando adquieren una vivienda habitual cuyo valor no supera los 150.000 euros. El mismo porcentaje se contempla para víctimas de violencia doméstica, víctimas del terrorismo y compradores de viviendas situadas en municipios oficialmente considerados en riesgo de despoblación. En todos estos supuestos debe cumplirse el límite económico establecido por la normativa.
Las familias numerosas pueden acogerse al 3,5% cuando compren su vivienda habitual por un valor máximo de 250.000 euros. Este límite también se aplica a determinados hogares con personas con discapacidad reconocida igual o superior al 33%. Desde el 1 de enero de 2026, el beneficio se amplió a adquisiciones en las que la discapacidad corresponde a un integrante del núcleo familiar definido legalmente, aunque no sea el comprador. La vivienda debe constituir también su residencia habitual cuando corresponda.
El valor de la vivienda determina quién puede beneficiarse de los impuestos reducidos
No hace falta ser joven ni pertenecer a una familia numerosa para pagar menos impuestos al comprar una vivienda en Andalucía. La comunidad establece un tipo reducido del 6% para la adquisición de una vivienda habitual cuyo valor no supere los 150.000 euros, sin exigir una edad concreta. Por tanto, un comprador de 40 o 50 años también puede acceder a esta reducción si reúne las condiciones.
Hay un detalle importante: los límites no funcionan por tramos. Si el valor fiscal del inmueble supera la cantidad máxima permitida, el porcentaje reducido deja de aplicarse por ese supuesto. Además, Hacienda toma como referencia la mayor cantidad entre el valor de referencia catastral, el precio pactado y el valor declarado. Una casa comprada por 148.000 euros, pero con un valor de referencia de 160.000 euros, no cumpliría el límite de 150.000 euros. Esta circunstancia cobra especial importancia en municipios con precios elevados, como muestra la evolución del precio de la vivienda en Marbella.
Cuánto dinero puedes ahorrar al comprar una vivienda en Andalucía
La diferencia entre pagar el 7% general y aplicar el 3,5% puede representar varios miles de euros. Por ejemplo, una persona de 34 años que compre su vivienda habitual por un valor fiscal de 150.000 euros pagaría 10.500 euros con el tipo general. Si cumple los requisitos del reducido, abonaría 5.250 euros, lo que representa un ahorro de 5.250 euros en impuestos.
Estas son tres situaciones orientativas, suponiendo que la base imponible coincide con el importe indicado y se cumplen todas las condiciones legales.
| Ejemplo de compra | ITP general (7%) | ITP reducido | Ahorro |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual de 140.000 € | 9.800 € | 8.400 € (6%) | 1.400 € |
| Comprador menor de 35 años, vivienda de 150.000 € | 10.500 € | 5.250 € (3,5%) | 5.250 € |
| Familia numerosa, vivienda de 240.000 € | 16.800 € | 8.400 € (3,5%) | 8.400 € |
Las cantidades corresponden exclusivamente al ITP. No incluyen gastos de notaría, Registro de la Propiedad ni otros desembolsos relacionados con la compraventa. También debe tenerse presente que la vivienda adquirida tiene que cumplir la condición de residencia habitual, que generalmente exige ocuparla en doce meses y mantenerla durante tres años, salvo las excepciones justificadas legalmente.
Cómo aplicar el ITP reducido y qué rebajas prepara Andalucía para 2027
Para aplicar el porcentaje correspondiente, el comprador debe presentar el modelo 600 ante la Agencia Tributaria de Andalucía. El plazo general es de dos meses desde el día siguiente al acto o contrato. Junto a la documentación de la compraventa, deberán acreditarse las circunstancias que permiten acceder al tipo reducido. Estos porcentajes corresponden a operaciones sujetas a ITP, generalmente viviendas usadas. La vivienda nueva tiene otra tributación, normalmente IVA y Actos Jurídicos Documentados, con particularidades como las explicadas para comprar una VPO en Andalucía.
Además, la Junta anunció el 24 de septiembre de 2026 nuevas rebajas previstas para 2027. La propuesta contempla reducir el tipo general del 7% al 6,75%, ampliar a 200.000 euros los límites de los tipos reducidos actualmente fijados en 150.000 euros y elevar a 300.000 euros el límite para familias numerosas y hogares con discapacidad. Estas modificaciones anunciadas todavía no deben confundirse con las condiciones vigentes en 2026, ya que dependen de su aprobación normativa.
La información se puede consultar en la Ley de Tributos Cedidos de Andalucía y en el anuncio oficial sobre las rebajas de 2027 de la Junta de Andalucía.
