Una derrama aprobada antes de vender una vivienda no siempre corresponde al antiguo propietario. La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre la aprobación de las obras, la fecha en que deben pagarse las cantidades y las obligaciones asumidas en la compraventa.
La ilusión de estrenar casa puede complicarse cuando, después de recibir las llaves, llega una carta de la comunidad de vecinos reclamando dinero para unas obras que nadie había mencionado. Puede tratarse de reparar la fachada, instalar un ascensor o renovar las instalaciones del edificio. Entonces aparece una pregunta que preocupa a muchos compradores en Andalucía: ¿quién paga una derrama aprobada cuando la vivienda todavía pertenecía al vendedor? La respuesta depende de cuándo sea exigible cada cantidad, del tipo de actuación y de los acuerdos incluidos en la compraventa.
Una derrama aprobada antes de vender el piso puede acabar pagándola el nuevo propietario
La fecha en la que los vecinos aprobaron las obras no determina por sí sola quién debe asumir todos los pagos. El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las derramas destinadas a mejoras del inmueble corresponden a quien sea propietario cuando las cantidades resulten exigibles. Por tanto, una persona puede comprar una vivienda y tener que afrontar pagos acordados meses antes de adquirirla.
Un ejemplo permite entenderlo. Una comunidad aprueba en mayo una mejora del edificio y establece tres pagos de 900 euros, con vencimientos en junio, octubre y febrero. La vivienda se vende en julio. Conforme a la regla de exigibilidad aplicable a estas mejoras, el vendedor debe afrontar el primer plazo, mientras que los dos siguientes corresponden al comprador como nuevo propietario, salvo los ajustes económicos que ambos hayan pactado entre sí.
Conviene distinguir, no obstante, entre mejoras voluntarias y obras necesarias de conservación, seguridad o accesibilidad. Estas últimas tienen reglas específicas en el artículo 10 de la ley, que permite distribuir la derrama y fijar sus condiciones de pago. De hecho, algunas actuaciones son obligatorias, como explicamos en nuestra información sobre las obras que las comunidades de vecinos de Andalucía no pueden bloquear. Tampoco todas las mejoras voluntarias obligan necesariamente a los propietarios que votaron en contra.
Las deudas anteriores a la compraventa pueden seguir afectando a la vivienda
Una situación diferente aparece cuando la derrama ya había vencido antes de firmarse la escritura y el vendedor dejó de pagarla. En ese caso, no debe confundirse la deuda personal del antiguo propietario con la responsabilidad que puede recaer sobre el inmueble adquirido. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la vivienda responde por determinadas deudas comunitarias correspondientes a la parte vencida del año de adquisición y a los tres años naturales anteriores.
Precisamente para evitar estas situaciones, el vendedor debe declarar en la escritura si está al corriente de los gastos de comunidad y aportar un certificado de deudas, salvo que el comprador lo exonere expresamente. La comunidad dispone de un máximo de siete días naturales para expedirlo desde su solicitud. En Andalucía Informa ya explicamos cómo solicitar el certificado de deudas antes de comprar una vivienda. Sin embargo, estar al corriente de pago no significa que no existan derramas aprobadas para fechas futuras. Por eso conviene pedir también información sobre los acuerdos pendientes de ejecutar.
El comprador y el vendedor pueden pactar quién asume las derramas pendientes
Aunque la legislación establece quién responde frente a la comunidad, comprador y vendedor pueden acordar un reparto económico distinto entre ellos. Por ejemplo, el antiguo propietario puede comprometerse a asumir todas las cantidades correspondientes a una obra aprobada antes de la venta, aunque algunos recibos venzan después de formalizarla. Ese compromiso debería recogerse expresamente en el contrato de arras o en la escritura para evitar interpretaciones contradictorias.
La diferencia es importante: un pacto privado no modifica automáticamente quién está obligado frente a la comunidad de propietarios. Si legalmente corresponde pagar al nuevo dueño, la comunidad podrá reclamarle la cantidad exigible, aunque exista un acuerdo por el que el vendedor deba reembolsársela. Por ello, las partes pueden prever una compensación en el precio de venta, una retención de dinero o una obligación de reintegro suficientemente documentada.
Los documentos que debes pedir antes de comprar para evitar una derrama inesperada
El Consejo General del Notariado recomienda comprobar antes de comprar una vivienda tanto las cuotas comunitarias pendientes como las derramas futuras ya aprobadas. No basta con preguntar verbalmente al propietario o a la inmobiliaria. Lo aconsejable es solicitar las actas de las juntas en las que se acordaron las obras, el presupuesto aprobado, el importe correspondiente al inmueble y el calendario de vencimientos. También es importante conservar las comunicaciones recibidas y los documentos firmados durante la negociación.
Estas comprobaciones deben realizarse antes de entregar una señal, junto con el cálculo de impuestos y otros gastos. En este sentido, conviene revisar también cuánto cuesta comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía, porque el desembolso final puede ser superior al precio anunciado. Si la derrama aparece después de la compra, el primer paso será solicitar al administrador toda la documentación y comprobar qué establecía el contrato. Si se ocultó información relevante o se incumplió un compromiso contractual, podrá valorarse una reclamación frente al vendedor según las circunstancias y las pruebas disponibles.
Por último, el vendedor también debe comunicar el cambio de titularidad a la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal contempla consecuencias para quien incumpla esta obligación, aunque establece excepciones cuando la comunidad ya conoce la transmisión por otros medios. En definitiva, antes de discutir quién paga una derrama, hay que comprobar qué obras se acordaron, cuándo vencía cada recibo y qué obligaciones asumieron las partes. Esas tres cuestiones pueden evitar un conflicto económico después de recibir las llaves.
