El BOE regula el alquiler temporal y por habitaciones, amplía determinados contratos e incorpora una deducción estatal de hasta 1.163 euros.
Quien alquile, renueve un contrato o prepare la compra de su primera vivienda en Andalucía tendrá nuevas reglas desde este 1 de octubre. El Real Decreto-ley 26/2026 fue publicado el 30 de septiembre y entra en vigor al día siguiente. La norma modifica los alquileres temporales, las habitaciones, las prórrogas, las actualizaciones de renta y el IRPF. También crea una futura línea de financiación para compradores. La publicación coincide con las movilizaciones por la vivienda registradas en Cádiz, Málaga, Córdoba y Sevilla y con la presión que mantiene el mercado de vivienda andaluz.
Los alquileres temporales y por habitaciones tendrán nuevas reglas
Los contratos de temporada deberán explicar la causa real que justifica que el inquilino se desplace temporalmente de su residencia habitual. Corresponderá al propietario poder acreditarla. Si no existe una causa válida, el alquiler pasará a considerarse de vivienda habitual desde la firma. Como regla general, estos contratos tendrán una duración superior a 31 días y no excederán de 12 meses.
También se introducen límites para evitar que estas modalidades sirvan para eludir las reglas del alquiler residencial. Dos contratos temporales sucesivos entre las mismas partes pueden provocar su consideración como arrendamiento habitual. La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el alquiler de la vivienda completa. Además, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización no podrán cargarse al inquilino.
Prórroga de hasta dos años y límite del 2% para actualizar la renta
Los contratos de vivienda habitual que estén vigentes el 1 de octubre podrán acogerse a una prórroga extraordinaria anual de hasta dos años. La medida afecta a contratos cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino deberá estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. La norma establece varias excepciones, entre ellas determinados acuerdos entre propietario e inquilino.
También cambia temporalmente la actualización de las rentas. Para las anualidades comprendidas entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027, el aumento quedará sujeto a nuevas restricciones. Si no existe un nuevo pacto entre las partes, la subida no podrá superar el 2%. Cuando la renta ya esté por encima del máximo establecido por el sistema estatal de referencia, no podrá incrementarse. El decreto está vigente desde el 1 de octubre, aunque el Congreso deberá pronunciarse sobre su convalidación dentro del plazo constitucional de 30 días.
Nueva deducción por alquiler y financiación de hasta 50.000 euros para la primera vivienda
El decreto incorpora una deducción estatal en el IRPF para determinados inquilinos de vivienda habitual. Podrán aplicar el 10% de las cantidades previstas por la norma quienes tengan una base imponible inferior a 33.007,20 euros. La base máxima de deducción alcanza 11.630 euros para rentas de hasta 23.007,20 euros y se reduce progresivamente después. El beneficio máximo derivado de ese límite es de 1.163 euros.
Para los compradores se crea el programa denominado TU CASA, destinado a financiar parte de la adquisición de una primera vivienda habitual hipotecada. La cuantía será la menor entre el 20% del valor del inmueble y 50.000 euros. La financiación se plantea a interés del 0%, sin comisiones y con un plazo de hasta diez años. No podrá solicitarse todavía de forma inmediata, porque beneficiarios, límites, dotación inicial y procedimiento necesitan un posterior acuerdo del Consejo de Ministros. Mientras se desarrolla, Andalucía mantiene su propio aval andaluz para vivienda, cuya dotación fue ampliada recientemente hasta 80 millones de euros.
Las zonas tensionadas y otras medidas no cambian automáticamente el 1 de octubre
Parte de los límites específicos de precios previstos por la legislación estatal dependen de que el municipio esté declarado formalmente como zona de mercado residencial tensionado. A 30 de septiembre, las resoluciones estatales publicadas hasta el segundo trimestre de 2026 no incorporan municipios andaluces. Por tanto, las restricciones vinculadas expresamente a esa declaración no se activan automáticamente en toda Andalucía por la entrada en vigor del nuevo decreto.
Tampoco todas las iniciativas anunciadas por el Gobierno producen efectos desde este 1 de octubre. El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre otro real decreto-ley sobre estabilidad de los contratos de vivienda habitual, pero su publicación oficial debe comprobarse antes de atribuirle efectos jurídicos. Además, algunas medidas fiscales del paquete tienen fechas posteriores.
Quienes necesiten alternativas autonómicas pueden consultar esta guía de vivienda pública sobre el acceso al alquiler protegido en Andalucía.
