El INE sitúa al municipio malagueño en sexta posición entre las localidades de más de 20.000 habitantes. El precio medio supera ampliamente la media nacional y contrasta con los ingresos declarados por sus residentes.
Marbella se ha convertido en uno de los municipios más caros de España para comprar una vivienda. Las casas vendidas durante 2025 alcanzaron un precio medio de 742.787 euros, según los Indicadores Urbanos 2026 publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el 21 de octubre. El municipio malagueño ocupa la sexta posición entre las 432 localidades de más de 20.000 habitantes analizadas, con una cifra que supera más de tres veces la media española y plantea importantes dificultades para quienes buscan acceder a su primera vivienda.
El precio medio de la vivienda en Marbella sube más de 51.000 euros en un año
La comparación con el ejercicio anterior muestra cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario de Marbella. En 2024, el precio medio de compraventa se situaba en 691.204 euros, según la anterior edición de los Indicadores Urbanos. Un año después alcanza los 742.787 euros, lo que representa 51.583 euros más, un incremento aproximado del 7,5 %. Este porcentaje corresponde a la variación del importe medio de las operaciones y no significa que todas las viviendas se hayan encarecido en esa proporción.
La diferencia también resulta llamativa respecto al conjunto de España. El INE sitúa el precio medio nacional de compraventa en 222.198 euros durante 2025. Por tanto, las viviendas vendidas en Marbella costaron, de media, unas 3,34 veces más. El indicador utiliza información sobre operaciones de compraventa y no debe confundirse con los precios anunciados en los portales inmobiliarios, que pueden variar según el tipo de inmueble, su superficie y su ubicación.
Comprar una vivienda en Marbella equivale a más de 27 veces la renta disponible media declarada
El contraste con los ingresos de los residentes permite dimensionar el problema del acceso a la vivienda. Según el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía (IECA), la renta disponible media por declaración del IRPF en Marbella fue de 27.248 euros en 2024. Si se compara esa cantidad con los 742.787 euros del precio medio de compraventa de 2025, el resultado equivale a unas 27,3 veces esa renta anual. Se trata de una comparación orientativa entre dos indicadores distintos: la renta declarada no es el salario medio de los trabajadores ni representa los ingresos de todos los hogares.
La necesidad de financiación añade otra dificultad. Si una entidad concediera una hipoteca equivalente al 80 % del precio de una vivienda de 742.787 euros, el comprador necesitaría aportar aproximadamente 148.557 euros de entrada, además de impuestos y gastos de compraventa. El Banco de España señala que el importe hipotecario suele estar limitado al 80 % del valor de tasación, aunque las condiciones dependen de cada operación. Para quienes no pueden asumir estas cantidades, alternativas como la vivienda pública en alquiler pueden resultar de interés si cumplen los requisitos establecidos.
San Roque también figura entre los diez municipios con la vivienda más cara
Marbella no es la única localidad andaluza que aparece entre los primeros puestos del ranking. San Roque, en la provincia de Cádiz, ocupa la décima posición nacional, con un precio medio de compraventa de 605.337 euros. La clasificación está encabezada por Calvià, en Baleares, con 981.485 euros, seguida de Pozuelo de Alarcón, con 907.270 euros, y Santa Eulària des Riu, con 888.800 euros. Todos estos importes corresponden a operaciones realizadas durante 2025.
Las diferencias dentro de Andalucía son especialmente pronunciadas. Loja, en Granada, registra un precio medio de 72.493 euros, frente a los 742.787 euros de Marbella. La distancia entre ambos municipios alcanza 670.294 euros, de acuerdo con los datos del INE. También aparecen entre las localidades con viviendas más económicas Andújar, con 76.801 euros; Linares, con 77.395 euros, y Palma del Río, con 80.913 euros. Las cifras reflejan mercados inmobiliarios muy diferentes dentro de una misma comunidad autónoma.
Qué supone este precio para quienes buscan su primera vivienda
La media publicada por el INE no significa que todas las viviendas de Marbella cuesten cerca de 743.000 euros. En el cálculo intervienen operaciones de diferentes características y precios, incluidas propiedades de elevado valor. Por eso, el indicador no permite conocer por sí solo cuánto cuesta un piso concreto ni qué porcentaje de las viviendas disponibles resulta asequible para un hogar con ingresos medios.
Para los residentes que buscan una primera vivienda, el presupuesto familiar, el ahorro acumulado y la financiación disponible siguen siendo determinantes. También pueden consultar las condiciones del registro municipal de VPO si están interesados en acceder a una vivienda protegida. La clasificación publicada el 21 de octubre no anuncia nuevas ayudas ni promociones, pero evidencia la distancia existente entre los precios de compraventa y la capacidad económica de una parte de la población local.
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