La Junta prevé publicar el documento en las próximas semanas. La figura ya existe en la LISTA y permite que un tercero, aunque no sea propietario del terreno, pueda asumir su desarrollo tras un procedimiento de pública concurrencia.
La Junta de Andalucía anunció el pasado 11 de septiembre que prepara la denominada Guía del Agente Urbanizador, con la que pretende facilitar el desarrollo de terrenos que permanecen paralizados y acelerar la generación de suelo preparado para construir viviendas. El anuncio llega en un momento en el que la escasez de oferta de vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas del mercado residencial andaluz. Hay, sin embargo, una precisión importante: la Junta no está creando ahora esta figura jurídica, sino preparando una guía para facilitar la aplicación de un mecanismo que ya recoge la normativa urbanística autonómica.
Un tercero puede asumir el desarrollo aunque no sea propietario del suelo
La futura guía desarrollará de forma más accesible la figura recogida en el artículo 94 de la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, conocida como LISTA. La norma define al agente urbanizador como la persona legitimada por la Administración para asumir la ejecución de un instrumento urbanístico y aportar su actividad empresarial de promoción. Puede ser una persona física o jurídica, pública o privada, y no necesita ser propietaria del suelo.
Esta posibilidad cobra especial importancia cuando una actuación urbanística viable permanece sin desarrollar. La propia Consejería explica que, si los propietarios no impulsan determinados terrenos, la Administración puede recurrir a un tercero con capacidad técnica y financiera para asumir la iniciativa bajo control público. La guía pretende funcionar como un “manual de instrucciones” que aclare quién puede ejercer este papel, en qué circunstancias y mediante qué procedimiento.
El agente urbanizador no puede entrar directamente en un terreno privado
La figura no permite que cualquier promotor decida actuar unilateralmente sobre terrenos ajenos. El Reglamento General de la LISTA, aprobado mediante el Decreto 550/2022, establece que el agente urbanizador debe ser seleccionado por la Administración mediante pública concurrencia y asumir a su riesgo la responsabilidad de ejecutar la actuación. El procedimiento puede iniciarse de oficio o a petición de una persona interesada en hacerse cargo del desarrollo urbanístico.
La regulación contiene además un detalle relevante que ayuda a entender qué pretende simplificar la futura guía. Cuando una persona interesada solicita iniciar el procedimiento, el municipio dispone de un mes para aprobar los pliegos destinados a seleccionar al agente urbanizador o adoptar una decisión motivada rechazando la iniciativa. Esos pliegos también regulan las relaciones con los propietarios afectados, mientras que la retribución del agente puede articularse mediante dinero o terrenos edificables según las condiciones de la operación. Esto diferencia este mecanismo de la venta de suelo público para vivienda que la Junta está impulsando mediante otras vías.
Desbloquear suelo es el paso previo para poder construir nuevas viviendas
El anuncio de la Consejería se centra precisamente en uno de los cuellos de botella de la construcción residencial. Disponer de un terreno con uso residencial previsto no significa que puedan levantarse viviendas inmediatamente. Antes deben completarse el planeamiento, la gestión y las obras de urbanización necesarias para que las parcelas estén preparadas para edificar. La Junta quiere que el agente urbanizador se utilice con mayor claridad cuando esa fase queda paralizada.
La medida se suma a otras actuaciones autonómicas destinadas a incrementar la oferta residencial. Andalucía ya ha puesto en marcha instrumentos para movilizar parcelas públicas y promover vivienda protegida, mientras la Ley de Vivienda andaluza contempla impulsar 20.000 viviendas protegidas en cinco años. La diferencia es que la Guía del Agente Urbanizador se dirige especialmente a facilitar el uso de una herramienta urbanística ya existente para que determinadas actuaciones no permanezcan detenidas indefinidamente.
La guía todavía no está publicada y faltan por conocer sus instrucciones concretas
Por ahora, los propietarios, promotores o ayuntamientos no tienen que solicitar una nueva ayuda ni realizar un trámite creado específicamente por este anuncio. La Consejería ha adelantado que la guía se publicará “en las próximas semanas”, pero a 15 de septiembre no ha comunicado una fecha exacta para su difusión. Tampoco se ha presentado todavía el contenido completo del documento.
Por ello, será su publicación la que permita conocer hasta qué punto la Junta estandariza procedimientos, incorpora modelos para los ayuntamientos o concreta los supuestos en los que puede resultar más útil recurrir al agente urbanizador. Lo que ya establece la normativa es que deberá existir intervención administrativa, selección mediante concurrencia pública y garantías para la ejecución. La novedad reside en intentar convertir una figura legal ya disponible en una herramienta más fácil de aplicar para movilizar terrenos y, posteriormente, permitir que puedan llegar nuevas promociones de vivienda.
