El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es del 7%, aunque puede bajar al 6% o al 3,5%. Conviene revisar el valor de referencia del Catastro y los gastos de notaría y registro antes de firmar.
Comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía puede salir bastante más caro de lo que aparece en el anuncio inmobiliario. Un piso de 180.000 euros puede exigir otros 12.600 euros solo para pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que una vivienda de 120.000 euros puede generar una factura fiscal de 8.400 euros. No obstante, existen tipos reducidos que permiten ahorrar miles de euros si se cumplen determinados requisitos. A esta cantidad hay que añadir los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y, en su caso, los relacionados con la hipoteca.
La Agencia Tributaria de Andalucía establece las condiciones para aplicar estos impuestos. Por eso, antes de entregar una señal o firmar las arras, conviene calcular el desembolso total y comprobar qué beneficios fiscales pueden corresponder al comprador.
Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía
La compra de una vivienda usada a un particular no está gravada con IVA, sino con el ITP, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El tipo general en Andalucía es del 7%, pero desciende al 6% cuando el inmueble se destina a vivienda habitual y su valor no supera los 150.000 euros. Estas condiciones están recogidas en la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía.
También existe un tipo reducido del 3,5% para menores de 35 años, víctimas de violencia doméstica o terrorismo y viviendas habituales situadas en determinados municipios con problemas de despoblación, siempre que no superen los 150.000 euros. Para familias numerosas y personas con discapacidad igual o superior al 33%, el límite asciende a 250.000 euros. Es necesario cumplir los requisitos de cada supuesto. La guía para comprar una vivienda en Andalucía amplía la información sobre documentación y trámites.
Cuánto pagarás de impuestos por una vivienda de 120.000 o 180.000 euros
Las diferencias pueden ser considerables. Una vivienda de 120.000 euros utilizada como residencia habitual puede tributar al 6%, mientras que una segunda residencia del mismo precio tendría que aplicar, con carácter general, el 7%. Para comprobarlo, estos son cinco ejemplos calculados suponiendo que el valor fiscal coincide con el precio de compra.
| Precio de vivienda | Tipo de ITP | Impuesto |
|---|---|---|
| 120.000 € | 7% general | 8.400 € |
| 120.000 € | 6% vivienda habitual | 7.200 € |
| 120.000 € | 3,5% reducido especial | 4.200 € |
| 180.000 € | 7% general | 12.600 € |
| 180.000 € | 3,5% familia numerosa o discapacidad | 6.300 € |
En el primer supuesto de 120.000 euros, aplicar el 3,5% en lugar del 7% supone ahorrar 4.200 euros. En una vivienda de 180.000 euros, el ahorro puede alcanzar los 6.300 euros para quienes cumplan los requisitos específicos. Sin embargo, los menores de 35 años no pueden aplicar su tipo reducido únicamente por razón de edad cuando el inmueble supera los 150.000 euros. Estos importes tampoco incluyen notaría, registro ni otros gastos de adquisición.
El valor de referencia del Catastro puede aumentar los impuestos aunque el precio sea menor
Hay un dato que conviene consultar antes de firmar: el valor de referencia del Catastro. Este importe puede ser distinto del precio acordado entre comprador y vendedor. Para calcular el ITP se utiliza, con carácter general, la mayor de estas cantidades: el valor de referencia, el precio pactado o el valor declarado. Por ejemplo, si una vivienda se compra por 120.000 euros, pero su valor de referencia asciende a 140.000 euros, el ITP al 6% sería de 8.400 euros, en lugar de los 7.200 euros que resultarían de utilizar el precio de venta. Un valor fiscal superior al límite del beneficio también puede impedir aplicar el tipo reducido. El importe puede comprobarse en la Sede Electrónica del Catastro.
Si la Agencia Tributaria de Andalucía detecta una tributación inferior a la que corresponde, puede reclamar la diferencia mediante una liquidación, junto con los intereses que procedan. El comprador que no esté conforme con el valor de referencia puede solicitar la rectificación de su autoliquidación o impugnar la liquidación recibida. El recurso de reposición dispone, generalmente, de un mes desde el día siguiente a la notificación, y también existe la vía económico-administrativa. Conviene aportar pruebas que justifiquen la valoración defendida.
Gastos de notaría, registro e hipoteca que también debes calcular
Además del ITP, la compraventa puede generar honorarios notariales, registrales y de gestoría. Los importes de notaría y registro están regulados por aranceles y dependen de las características de la operación, por lo que no existe una cantidad fija para todos los compradores. El reparto de los gastos de escritura puede pactarse entre las partes; si no existe acuerdo, el artículo 1455 del Código Civil atribuye los de otorgamiento al vendedor y los de la primera copia y posteriores al comprador. La inscripción registral corresponde normalmente al adquirente. Si se solicita una hipoteca, el comprador paga la tasación, mientras que el banco asume los gastos de formalización del préstamo correspondientes a notaría, registro, gestoría e impuestos.
También es importante distinguir los impuestos de la compraventa de los de la hipoteca: el AJD variable no se añade al ITP de la compraventa usada. La plusvalía municipal corresponde, por regla general, al vendedor, mientras que el comprador debe comprobar las posibles deudas de IBI y comunidad de propietarios antes de adquirir el inmueble.
Una vez formalizada la operación, el ITP se presenta mediante el modelo 600 de la Junta de Andalucía, con un plazo de dos meses desde el día siguiente al devengo del impuesto. Además, posteriormente habrá que identificar correctamente el inmueble en la declaración de la renta, siguiendo las reglas aplicables a su uso.
