La nueva Ley de Vivienda de Andalucía elimina la obligación de ingresar la fianza en la administración autonómica para los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026. El dinero queda en manos del propietario, aunque los inquilinos mantienen su derecho a recuperarlo cuando termine el alquiler.
Quienes hayan alquilado una vivienda en Andalucía desde el pasado 24 de enero se encuentran con un cambio importante que afecta directamente al dinero entregado al firmar el contrato. Los propietarios ya no están obligados a depositar la fianza del alquiler en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), como sucedía anteriormente. Ahora pueden conservar esa cantidad durante el arrendamiento, pero siguen teniendo la obligación de devolverla cuando corresponda. La medida está recogida en la Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía, y no elimina el pago de la fianza por parte del inquilino.
Qué cambia en la fianza del alquiler de Andalucía desde el 24 de enero
La principal novedad es que desaparece un trámite administrativo que hasta ahora debían realizar los arrendadores. La disposición adicional sexta de la nueva ley establece que la Junta deja de actuar como depositaria de las fianzas de los nuevos contratos. Esta modificación también alcanza a los arrendamientos de locales y otros inmuebles urbanos.
De esta manera, el propietario conserva directamente el dinero durante la vigencia del contrato. Ya no tiene que presentar el modelo 806 para efectuar ese depósito ante AVRA en los nuevos alquileres. La fecha de firma resulta determinante para conocer qué procedimiento corresponde.
| Fecha del contrato | Quién custodia la fianza |
|---|---|
| Hasta el 23 de enero de 2026 | AVRA, conforme al régimen anterior |
| Desde el 24 de enero de 2026 | El propietario o arrendador |
Cuánto dinero debe entregar el inquilino y cuándo tiene derecho a recuperarlo
El cambio no significa que los arrendatarios puedan entrar en una vivienda sin pagar fianza. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos mantiene la obligación de entregar una mensualidad de renta en los alquileres de vivienda habitual y dos mensualidades cuando el inmueble se destina a un uso distinto. Por ejemplo, quien alquile un piso por 800 euros mensuales deberá aportar 800 euros de fianza legal.
Además, el propietario no puede quedarse con ese dinero simplemente porque ya no tenga que depositarlo en la Junta. Al terminar el alquiler, deberá reintegrar la cantidad que corresponda, descontando únicamente las obligaciones pendientes o los desperfectos imputables al inquilino que estén justificados. El desgaste normal por el uso de la vivienda no supone, por sí solo, un motivo para perder la fianza.
Cómo reclamar la devolución de la fianza y qué plazo tiene el propietario
Cuando finaliza el contrato, conviene documentar la entrega de llaves y el estado de la vivienda. También es recomendable conservar el justificante del pago inicial, fotografías y comunicaciones con el propietario. La legislación estatal establece que el saldo pendiente de devolución genera intereses legales si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya reintegrado.
Si surge un desacuerdo, el inquilino puede seguir estos pasos:
- Solicitar por escrito la devolución de la fianza y facilitar una cuenta bancaria.
- Pedir una explicación y los justificantes de cualquier cantidad descontada.
- Reclamar formalmente el dinero pendiente y, si no existe acuerdo, acudir a la vía judicial.
Este cambio resulta especialmente relevante para quienes afrontan los gastos iniciales de un alquiler. La cantidad entregada como fianza se suma a la primera mensualidad y otros desembolsos, en un mercado donde existen importantes diferencias de precios entre las capitales andaluzas.
Qué ocurre con los contratos anteriores y cómo se recupera la fianza depositada en AVRA
Los contratos celebrados hasta el 23 de enero de 2026 siguen sometidos al sistema anterior. Esto significa que las fianzas legalmente depositadas en AVRA no se devuelven automáticamente por la entrada en vigor de la nueva ley. Permanecen bajo custodia administrativa hasta que se extingue el arrendamiento y se solicita su reintegro.
En estos casos, es el propietario o su representante quien debe tramitar la recuperación mediante el modelo 810, de forma telemática o presencial. AVRA dispone de un mes desde la solicitud para devolver el depósito. El procedimiento exige acreditar la finalización del contrato y cumplir los requisitos bancarios correspondientes. Se puede consultar en la guía oficial para recuperar fianzas de AVRA. Este trámite entre propietario y Administración es distinto de la obligación del arrendador de devolver al inquilino la cantidad que legalmente le corresponda.
Por tanto, la novedad simplifica las gestiones de los nuevos arrendamientos, pero no reduce los derechos económicos de quienes viven de alquiler. La clave está en comprobar cuándo se firmó el contrato, conservar los justificantes y conocer quién debe devolver el dinero.
